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兵败大马?碧桂园近年财报中的国际化轮回

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

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记者|罗强

撰文|张银银

“平衡周转和利润的关系,大湾区项目卖太快不是好事。”

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

3月19日,龙光地产管理层在香港业绩发布会中如此解释销售节奏。从汕头起家的龙光地产2013年末在香港上市,从2014年至2018年,龙光的销售额分别为133.5亿元、205.1亿元,287.2亿元
、434.2亿元、718亿元。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

增长率之快,使得龙光成为深圳民营房企中冲刺千亿规模的“黑马”。当日龙光发布的2018年年报透露,龙光地产2019年的销售目标定为850亿元,期内可售资源货值约为1500亿元。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida
Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

如果以55%-60%的去化率测算,龙光地产2019年的销售规模将介于825-900亿元之间,增长率远低于前几年。如此来看,龙光地产将在2020年冲刺千亿规模。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

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不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

在龙光地产2018年718亿元的销售额中,来自深圳区域的销售额为246.96亿元,除深圳外粤港澳大湾区其他城市贡献186.6亿元,南宁区域贡献了176.26亿元,龙光地产主要“战场”为珠三角地区和广西南宁。

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

虽然2018年的销售均价从2017年的17096元降至16008元,但深圳区域高达62342元的销售均价绝对拉高了利润率。年报显示,龙光2018年实现营业收入441.37亿元,同比增长59.4%,归属于上市公司股东的净利润高达70.23亿元,同比增长51.7%,核心利润率高达17.3%,位于行业前列。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

“未来3到5年,核心利润全国前十。”龙光地产管理层在业绩发布会中宣布。

1、2015:成功进军海外市场

龙光地产的信心,在于深圳、粤港澳大湾区其他城市的高毛利项目,以及丰厚土地储备。在2018年441.37亿元的营业收入中,来自深圳的龙光玖钻、龙光玖龙台的确认收入就高达214.79亿元,这意味着深圳两个项目的结转收入就撑起了龙光业绩“半边天”。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

龙光地产董事长纪海鹏来自于潮汕地区,早年以基建工程起家,
2003年拿下深圳宝安西岸地块开启了异地扩张序幕,但在开发过几个项目之后又将视线转移至其他城市,直到2014年携“重金”杀入深圳土地市场。

自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

龙光地产在2014-2016年里砸下超过300亿元拿下4宗土地,成为如今深圳在售的玖钻、玖云著、玖龙玺、玖龙台四个项目,随着房价的上涨,这四个项目总货值已超过1000亿元,这几个项目也将给龙光贡献超过300亿元的毛利润。

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吃到“甜头”的龙光拿地步伐依然强劲,其2018年通过招拍挂市场新增土地储备建筑面积747.39万平方米,同比增加31.16%,权益地价依然高达211.82亿元。

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

截至2018年12月31日,龙光地产的土地储备总建筑面积约为3626.13万平方米,同比增加32.19%。以货值计算,位于粤港澳大湾区城市的土地储备占比超过71%。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

另外,龙光地产目前还拥有约2500亿元孵化中并购及城市更新项目土地储备,总建筑面积约为1308万平方米。龙光地产称,未来计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目,这些项目绝大部分位于深圳区域。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

区域布局上,龙光地产2016年成立海外投资公司,正式启动海外战略布局,目前在香港、新加坡有项目。国内除了深耕粤港澳大湾区和南宁市场外,龙光2018年还开始布局环上海区域。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

“投可销售物业周转快、利润高。”龙光地产管理层对投资者表态,龙光将坚持不跨行业经营,不搞多元化,坚持投资核心区物业和轨道物业,未来也会持有物业经营。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

龙光地产纪海鹏家族对股价并不满意,2018年多次回购,3月19日收市,龙光地产报12.64港元/股,当日升1.61%。招银国际研报则表示,目前龙光股价已从2018年最低价6.54元/股反弹超过90%,已充分反映了其深圳项目的价值,以及市场对龙光高利润率的预期。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

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这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

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碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

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年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

即将大干一场。

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

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