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共有产权用地遇冷,北京92亿宅地遭流拍

2018上半年北京宅地流拍7宗。而2017年仅流拍2宗。这7宗流拍地块按用途不同主要分为两类:限价房或共有产权房。从开发商的角度来看:第一,限价房对土地价格设置上限,且拍卖规则要求达到上限时,房企要继续围绕自持比例展开竞争,加上销售时房价受限,开发商的利润空间受到限制。第二,一些地块本身资质较差,还建比例大,影响了实际可售量。最后,共有产权房只能在刚需购房人之间流转,缩小了购房人群范围。上述原因都导致开发商拿地动力不足。

这是北京共有产权用地首次遭遇流拍。2017年9月30日,由北京市住房和城乡建设委员会联合三部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。除了在此之前推出的自住型商品房用地转为共有产权房用地外,北京也加速共有产权房用地的供应力度。

2018年前8月北京市土地市场交易的31宗地中,除朝阳区3宗、海淀区1宗及丰台区成交2宗土地外,其他土地均位于远郊区域。

以111%的完成率超额完成2017年全年供应计划的同时,北京也创下近四年来宅地供应的最高值,且达到2016年供应量的7倍。北京市规划国土委主任张维日前称,2018年将继续保持合理的(宅地供应)规模和结构,到2021年,5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷,住房150
万套。

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与周边楼盘市场价相比,该地块更显“盈利微薄”。时代财经查询链家网数据发现,丰台白盆窑村区域现在在售商品房为“首开华润城”,目前售价1200万/套,单价约90000元/平米。

全国土地市场遇冷的大背景下,北京的情况也不容乐观。

在中原地产首席分析师张大伟看来,此次两宗位于北京四环内的宅地惨遭流拍与其起价过高、起始楼面价与销售限价差距太小有关。

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该两宗位于丰台区花乡白盆窑村的地块总出让面积逾10万平米,挂牌出让起始价超92亿。出让文件要求,宗地中居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,销售价格4.3万元/平方米(含全装修费用)。

结合北京市以上成交土地情况分析,2018年前8月北京市成交土地共计31宗其中主要集中在1月,成交土地15宗;2月成交8宗;3月成交1宗地,为北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地;4月仅成交1宗延庆新城再挂牌地块--北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块(世园会二期)R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地;5月无成交;6月成交3宗,其中2宗为流拍后再入市地块;7月成交2宗,8月成交2宗。

自去年下半年开始,“共有产权住房”成为北京供给体系的新名词、新面孔。不过,它似乎只是“看起来很美好”。1月25日,北京国土资源局拍卖3宗共有产权住房用地,
2宗位于丰台区的地块因无人报价而流拍。

成交楼面价最贵的6块地分别为:

“两块地起价分别高达41.78亿与50.58亿,在融资难度非常大的当下,尤其近期对拐弯进入房地产的银行信托进行盘查,大部分企业对这个高投资额项目相对谨慎。”

部分数据来源:华信荟、中国房地产网等

而出让条件中对销售价格的限制更压缩了项目未来赢利空间。除去配建面积,两宗地楼面价起价约3.3万元/平方米,与4.3万元/平方米的销售限价(含全装修费用)差距寥寥。

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据统计,2015年丰台区共成交土地14宗,总土地出让金达623.65亿元,占当年北京土地总成交额的三成以上。而且,丰台还将2015年北京总价最高土地前三甲揽入囊中。

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不过,在她看来,共有产权房未来需求可期。“共有产权房对于满足自住需求而言,住房让渡了其共有产权的使用权,吸引力还是很大的,需求还是很旺盛的。”

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北京市规划国土委日前数据显示,2017年共有产权住房用地供应量达207公顷,完成率104%,占全市商品住宅用地总供应量的28.7%。同时,去年全年,北京市住宅用地总计推出721公顷。

永利集团, 要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

文/时代财经    刘新歌

其次是,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,成交总价61亿元,2018年1月4日被首创+远洋联合体竞得。成交楼面价61348元/平。这宗地中,商品住房销售均价不超过68924元/平米,最高销售单价不得超过72370元/平米。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受时代财经采访时表示:“流拍的原因主要是共有产权住房采取封闭循环,而且是家庭唯一住房,很大程度上去除了投机投资需求,限制了市场需求,对开发商而言盈利空间有限。”

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